Mietkaution

Es ist allgemein bekannt, warum Unternehmer in der Gründungsphase besonders auf Ihre Zahlungsfähigkeit achten müssen. Wer nicht liquide ist, läuft Gefahr sein Unternehmen gegen die Wand zu fahren. Die Mietkautionsversicherung erleichterte bereits vielen Gründern in der Anfangsphase Ihrer Unternehmung den Start. Ohne die Mietkautionsversicherung hätten sie die ersten Jahre wohl kaum überstanden.

Ein neu gegründetes Unternehmen muss in der Gründungsphase besonders viele Hürden überwinden. Der finanzielle Erfolg hängt u.a. von der Liquidität der neuen Firma ab. Wer seine Lieferanten nicht bezahlen kann, erhält schnell Mahnungen und muss im schlimmsten Fall Insolvenz anmelden. Als weitere Schwierigkeit kommt die Mietkaution für gewerbliche Räume hinzu. Vermieter von Geschäftsräumen verlangen nicht selten eine fünfstellige Summe für die Mietkaution. Nicht alle jungen Unternehmen sind im Stande diesen Betrag von Beginn an aufzubringen.

Auf Freiberufler mag dieser Umstand in den meisten Fällen nicht zutreffen, da diese häufig in ihren eigenen vier Wänden arbeiten. Doch wer auf regelmässige Teamtreffen angewiesen ist und seinen potentiellen Kunden gegenüber seriös gegenübertreten möchte, braucht ab einem gewissen Zeitpunkt Gewerberäume. Selbst in der digitalen Wirtschaft werden nach wie vor Gewerberäume gemietet. Die Mietkautionsversicherung hat hier schon vielen Startups das Leben gerettet. Ohne sie wären die Firmen ausser Stande gewesen ihre Liquidität zu bewahren.

Besonders spürbar ist das Problem der hohen Mietkosten in den grossen Städten der Schweiz. Dort sind die Mieten in den letzten vier Jahren stetig gestiegen. Das bedeutet für viele Startups nicht nur höhere Mietkosten, sondern auch eine höhere Mietkaution. Ob nun die Mieten steigen oder auf hohem Level stagnieren, beide Umstände wirken sich negativ auf die Liquidität eines Unternehmens aus.

Ein Startup das Gewerberäume mieten möchte und dafür eine sechsmonatige Mietkaution hinterlegt, muss bereits enorme Summen zahlen, bevor es überhaupt die ersten Einnahmen erwirtschaftet hat. Zur Mietkaution und der Kaltmiete kommen noch die Nebenkosten hinzu.

Wie können Gründer ihre Liquidität erhöhen?

Gründer haben verschiedene Möglichkeiten ihre Liquidität zu erhöhen. Dazu gehören u.a.:

• die Einlagen erhöhen
• Kurzfristige Verbindlichkeiten durch länger laufende Darlehen ablösen. Diese Methode eignet sich besonders zur Überbrückung kurzfristiger Zahlungsengpässe. Jedoch ist immer zu bedenken: Irgendwann muss auch das aufgenommene Langzeitdarlehen zurückbezahlt werden.
• Debitorenzahlungen beschleunigen durch Erhöhung der Skontopolitik, des Factorings, der Debitoren-Umschlaghäufigkeit und der Verlängerung oder Verkürzung von Zahlungszielen.
• Zahlungsziele gegenüber Lieferanten durch die Verzögerung der Auszahlung ausweiten. Das heisst: Statt Kauf, Leasing und Steuerstunden.
• Ausgaben für Marketingmassnahmen reduzieren oder zeitlich verzögern.
• Massnahmen zur Umsatzsteigerung einleiten. Jedoch müssen hierbei häufig die Marketing-Massnahmen erhöht werden.
• Anstatt ein Produkt eine Dienstleistung verkaufen. Ein Software-Hersteller kann beispielsweise anstelle des Software-Produkts seine Programmierfähigkeiten als Dienstleistung für andere Software-Firmen anbieten.
• Für Firmen mit hohen Lagerbeständen bieten sich mehrere Optionen zur Erhöhung und Sicherung der Zahlungsfähigkeit.

So kann zum Beispiel der Lagerumschlag erhöht werden. Es kann zu Just- In-Time oder sogar zu Just-In-Sequenz Lieferungen gewechselt werden. Zudem können Durchlaufzeiten gekürzt werden. Ein Online-Shop kann beispielsweise Waren erst dann einkaufen, wenn tatsächlich eine Bestellung eingegangen ist (Just-In-Time). Ohne Lagerbestände oder mit nur sehr wenigen Beständen vermeidet ein Online-Shop unnötige Kapitalbindung. Es versteht sich von selbst, dass bei dieser Strategie die Zulieferer für eine Just-In-Time-Lieferung gewisse Merkmale erfüllen müssen.

Allerdings wird trotz der vielen Möglichkeiten die Liquidität zu erhöhen schnell klar, dass sich Selbstständige der Mietkaution nicht entziehen können. Sie bleibt bestehen! Doch es gibt eine Lösung...

Eine Mietkautionsversicherung schafft Abhilfe

Mietkautionsversicherungen sind eine lohnenswerte Alternative zur klassischen Mietkautionszahlung. Sie bietet dem Mieter die Möglichkeit auf das Bezahlen der Mietkaution zu verzichten, indem sie dem Vermieter versichert, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters, alle rechtmässigen Ansprüche seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter zu begleichen. Eine Mietkautionsversicherung bietet beiden Parteien gleichermassen Vorteile. Mieter müssen die Mietkaution nicht selber zahlen und bewahren dadurch eine höhere Liquidität. Vermieter erhalten auf der anderen Seite die Sicherheit, offene Mietzahlungen oder erforderliche Reparaturen vom Versicherer ersetzt zu bekommen, falls der Mieter zahlungsunfähig werden sollte. Versicherungsnehmer ist der Mieter. Allerdings erhält im Schadensfall der Vermieter die Leistungen. Die Mietkautionsversicherung ist aber nicht mit einer Haftpflichtversicherung gleichzusetzten. Der durch die Versicherung vorgeschossene Betrag muss durch den Mieter zurückbezahlt werden. Für Jungunternehmer ist es daher unerlässlich, sich gegen Vermögensschäden und Schadensersatzansprüche mittels einer Betriebshaftpflichtversicherung zu schützen. Die Jahresbeiträge für die Mietauktionsversicherung betragen ca. 5 Prozent der Kautionssumme.

Fazit

Eine Mietkautionsversicherung bietet vielen jungen Unternehmen wichtige Vorteile. Durch die geringen Beiträge behalten Existenzgründer ihre Liquidität. Die Ersparnis hängt von der Höhe der Mietkaution ab. Sie kann sich aber schnell auf mehrere Zehntausend Franken summieren. Deshalb sollten alle Startups prüfen, ob sich eine Mietkautionsversicherung lohnt. Anbieter wie SwissCaution bieten Startups die Mietkautionsversicherung zu attraktiven Konditionen

 

Vermieter die eine Wohnung an einen Sozialhilfeempfänger vermieten, bekommen in den meisten Fällen den Mietzins vom Sozialamt bezahlt. Zudem kommt das Amt für allfällige Schäden auf. Und trotzdem haben viele Vermieter Angst, wenn sie das Geld vom Amt überwiesen bekommen. Denn die Bestätigung des Sozialamtes ist kein Zahlungsversprechen.

Es ist allgemein bekannt, dass Vermieter gewisse Anforderungen an Ihre Mieter stellen. Der perfekte Mieter überzeugt mit Sozialkompetenz und zahlt zuverlässig seine Miete. Ein blanker Betreibungsauszug dient hierbei als Beweis dafür, dass der Mieter tatsächlich in der Lage ist, pünktlich den Mietzins zu zahlen. Schweizerinnen und Schweizer, deren Einkommen unterhalb des Existenzminimums liegt und Unterstützung vom Amt beziehen, erhalten eine Bestätigung des Sozialamtes ausgehändigt. Die Bestätigung soll dem Vermieter glaubhaft machen, dass das Amt die Wohnkosten gemäss den Richtlinien der Konferenz für Sozialfürsorge (SKOS) von der Wohngemeinde begleichen wird.

Der Datenschutz steht im Weg

Verschiedene Regionen haben unterschiedlich hohe Mietzinsniveaus. Der höchste vom Amt übernommene Mietzins orientiert sich am jeweiligen regionalen Niveau. In Zürich beispielsweise darf der Mietzins für einen Einpersonenhaushalt nicht höher als Fr. 1'100 sein. Für einen Dreipersonenhaushalt sind es maximal 1'600 Franken. Durch diese Begrenzungen sind alle Sozialhilfeempfänger auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Unglücklicherweise liegt dieser meist in städtischen Liegenschaften oder gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften.

Ein weiterer Punkt ist der Datenschutz. Laut Schweizer Gesetz darf die Sozialhilfeabhängigkeit einer Person nicht ohne weiteres offen gelegt werden. Das Bestätigungsschreiben des Sozialamtes ist aber eine Offenlegung. Durch das Vorzeigen dieses Schreibens beim Vermieter, gibt ein Wohnungssuchende oder Mieter zwangsläufig preis, auf Sozialhilfe angewiesen zu sein. Auf der anderen Seite kann er so dem Vermieter die Angst vor Zahlungsausfall nehmen. Zwar ist die Bestätigung des Sozialamtes kein Zahlungsversprechen und deshalb kann im Falle eines Ausbleibens der Zahlungen der Vermieter nur sehr schwer rechtliche Schritte einleiten. Doch ist das Sozialamt stets bemüht, erst gar keine Ausfälle aufkommen zu lassen. Ziel des Amtes ist es, den günstigen Wohnraum für die Sozialhilfeempfänger zu sichern. Zudem kann das Amt die Freiheit eines Sozialhilfeempfängers einschränken.

Wenn der Mietzins direkt an den Vermieter gezahlt werden muss In der Schweiz gibt es in jedem Kanton unterschiedliche Gesetze, was den Umgang mit Sozialhilfeempfängern angeht. Zwar ermöglichen die SKOS-Richtlinien eine bestimmte Vereinheitlichung der Gesetzesanwendung, doch sieht die Praxis in jedem Kanton leicht anders aus. So kann beispielsweise in Zürich das Geld für den Mietzins direkt an den Vermieter überwiesen werden. Das wird gemacht, wenn der Sozialhilfeempfänger im zuverlässigen Umgang mit Geld ein Handicap hat. Die Gefahr ist in so einem Fall zu gross, dass er die Gelder woanders ausgibt. Durchschnittlich führen die sozialen Dienste 8'000 Sozialhilfefälle pro Jahr. Ein Teil der Empfänger wohnt in therapeutischen Einrichtungen oder Heimen. Die restlichen 6'000 Empfänger leben in einer Mietwohnung.

Bei ungefähr 2'000 Sozialhilfeempfängern wird der Mietzins direkt an den Vermieter überwiesen. Das bedeutet: Ein Drittel der Empfänger kann nicht zuverlässig mit Geld umgehen. Dieser Verlust an Selbstverantwortung erschwert langfristig die Wiedereingliederung in das Wirtschaftsleben. Selbständigkeit ist eine wichtige Voraussetzung, um von potentiellen Arbeitgebern eine Jobzusage zu erhalten. Eine alleinerziehende Mutter sollte unbedingt darauf achten, diese Eigenschaft nicht zu verlieren, solange sie aufgrund des Alters ihrer Kinder erwerbsunfähig ist. Die Bestätigung des Sozialamtes zur Zahlung des Mietzinses gilt nur so lange, wie die Mieterin oder der Mieter alle Voraussetzungen für die wirtschaftliche Hilfe erfüllt.

Was passiert bei Zweckentfremdung der Sozialhilfebehörde Leider passiert es ab und zu, dass Sozialhilfeempfänger die erhaltenen Gelder zweckentfremden. Zwar kann hier nicht pauschalisiert behauptet werden, Sozialhilfeempfänger würden Gelder prinzipiell öfter zweckentfremden, als andere Mieter im preiswerten Wohnungssegment. Doch kommt es manchmal vor. In solch einem Fall kann der Mieter den Mietzins mit den Sozialhilfegeldern nicht begleichen. Doch auch hier hat das Amt vorgesorgt. Es zahlt den Mietzins trotzdem und der Klient muss den Fehlbetrag aus eigener Tasche Stück für Stück zurückbezahlen. Der Vermieter muss also nicht um sein Geld bangen. Das Amt wird alles versuchen, um eine Zahlungsverzugskündigung zu vermeiden. Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass sie im Falle von Zahlungsrückständen möglichst schnell das Amt in Kenntnis setzen sollten, sofern der Vermieter über den Bezug von Sozialhilfe seitens des Mieters informiert wurde. Das Anhäufen eines Schuldenbergs sollte unbedingt ausbleiben.

Eine Haftpflichtversicherung ist Pflicht Das Sozialamt befürchtet immer, dass ein Mieter versuchen könnte, durch den Mieter entstandene Schäden geltend zu machen. Normalerweise ist dafür die Mietkaution in Höhe von bis zu drei Monatsmieten. Von ihr soll im Schadensfall Gebrauch gemacht werden. Doch genau diese Kaution ist dem Amt ein Dorn im Auge. Denn die aus Steuergeldern finanzierte Kaution soll den erfolgreich aus der Sozialhilfe entlassenen Klienten nicht als Geschenk dienen. Dafür gibt es nun verschiedene Lösungsansätze. Zum einen muss der Mieter eine Haftpflichtversicherung besitzen. Diese wird routinemässig auf Vorhandensein geprüft. Eventuelle Schäden sollen im Idealfall von der Versicherung beglichen werden.

Die SKOS-Richtlinien schlagen hier noch ein anderes Vorgehen vor. Es soll dem Vermieter anstelle einer Kaution, eine Garantieerklärung nach Art. 111 OR. ausgehändigt werden. Diese Garantie deckt Schäden ab, die sonst von der Mietkaution übernommen werden müssten. Voraussetzung ist, dass der Mieter der Forderung schuldig bleibt und die Schadensbehebungskosten hinreichend belegt sind. Der Vermieter muss dadurch kein Inkasso bemühen.

In Zürich geben sich viele Vermieter mit der Garantieerklärung zufrieden. Allerdings wird mit der Garantieerklärung auch wieder der Datenschutz berührt. Eine solche Erklärung legt dem Vermieter offen, dass sein Mieter von der Sozialhilfe lebt. Die Garantieerklärung hält das ganze Mietverhältnis über an und wird auch bei Entlassung des Klienten aus den Unterstützungsleistungen nicht zurückgenommen.

Die letzte Angst der Vermieter

Das Dreieck, bestehend aus Mieter, Vermieter und Sozialamt, weisst eine sehr faire Verteilung von Rechten und Risiken auf. Die Vermieter bekommen nicht zu wenig Geld, wenn Sie preiswerte Wohnungen an Sozialhilfeempfänger vermieten. Die Sozialhilfeempfänger, die genau auf diese preiswerten Wohnungen angewiesen sind, erhalten Freiheit durch den eigenverantwortlichen Einsatz der Sozialhilfegelder. Das Sozialamt achtet auf die rechtmässige Nutzung der Gelder, indem es einen Missbrauch der finanziellen Mittel unterbindet und gleichzeitig die Eigenverantwortlichkeit seiner Klienten erhält und fördert.

Und trotzdem sind noch nicht alle Ängste der Vermieter restlos beseitigt. Der Kantonsrat Zürichs erliess im letzten Jahr eine Motion, die eine Überarbeitung der Sozialhilfegesetze zum Ziel hat. Bisher kann eine Direktüberweisung des Mietzins nur dann vorgenommen werden, wenn es bereits ernste Hinweise auf eine Zweckentfremdung der Gelder gibt. Die Motion möchte erreichen, dass in Zukunft die Sozialbehörde frei entscheiden kann, wann eine Direktzahlung angebracht ist. Für die Sozialhilfebehörde ist dieser Unterschied sehr klein, doch für die Vermieter kann eine solche Regelung spürbar mehr Sicherheit bedeuten.

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